3600万套保障房将带来啥
2013-08-29 09:54:00  来源:《时事报告》2011年04期
 

  今年全国“两会”期间,传递出诸多改善民生的好消息,其中住房保障堪称重头戏。今年开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000 万套,未来五年城镇保障性安居工程建设3600 万套,这已作为约束性指标写入“十二五”规划纲要中。我国有史以来最大规模的保障性安居工程建设,除了对城镇中低收入住房困难家庭是一大福音外,对我国的房地产业和“十二五”时期的经济社会发展意味着什么?有何深远影响和重大意义?我们邀请专家深入解读,也欢迎广大读者参与讨论。

  保障性住房和商品房“双体系”将逐步形成

  □ 杨红旭

  2010 12 月召开的中央经济工作会议首次提出:“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”,表明未来将形成住房供应的双轨制,保障和市场“两条腿走路”。当前,依然是市场腿长、保障腿短的格局。通过今后五年再建3600 万套保障房,则基本上能够形成保障体系和市场体系协调前行的良好格局,必将对商品住宅交易市场和住房租赁市场带来深远影响。

  2006 年以来政府在住房保障方面“补功课”

  实际上,1998 年的房改政策设计并不存在明显偏差。这项政策,一方面强调市场化,另一方面也很关注住房保障。但是,接下来的这些年,一方面由于住宅商品化、市场化速度过快,导致房价持续快速增长,另一方面住房保障被一些地方政府忽视,从而引发群众买房难。

  2006 年为新的起点,国家对于住房保障的重视程度开始发生根本性的转变,住房保障的力度逐年加大。2007 年全国安排廉租住房资金77 亿元,超过历年累计安排资金的总和;2008 年廉租住房保障资金首次写入《政府工作报告》,当年中央财政安排保障性安居工程支出181.9 亿元;2009 年保障性住房支出达到550.56 亿元,这一年,中央还加大对财政困难地区廉租住房保障补助力度;2010 年中央财政安排住房保障支出992.58 亿元。资金的不断投入,为保障性住房建设提供了动力。2010 年,保障性安居工程建设规模创历年之最,全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590 万套。

  截至2009 年,我国新建和筹措的廉租房共计约280 万套,新建经济适用房共计约600 万套;2010 年,全国保障性安居工程新开工590万套;加上“十二五”期间的3600 万套,预计到2015 年末,全国保障性住房将达到5000 万套左右。若按届时全国城镇常住家庭总数2.3亿户计算,则保障房将使约22% 的城镇家庭受益。而2009 年,受益面只有4.4% 左右。

  短短六年时间,受益面将有如此大幅度的提高,全世界基本没有先例。即便是经历了半个多世纪的发展,一般欧美国家的住房保障受益面,也只有20% 30%,其中相当比例属于各种补贴(比如购房抵个人所得税、贷款贴息、为政策性住宅开发商提供减免税收等优惠政策)。即便是实行高福利制度的北欧国家,以及住房保障受益面高达80% 以上的新加坡,高达50% 左右的我国香港地区,在其住房保障制度的推进过程中,也没有出现过短时间内如此大的增幅。

  未来在我国住房保障建设的推进过程中,需要调整保障产品的结构,优化体系。前段时间,温家宝总理在讲话中提到保障方式问题:“保障性住房应当以公租房和廉租房为主,再加上棚户区改造,不要走偏方向。”这是一种警醒和提示。因为,2009 年以前的十年左右时间内,我国住房保障产品以经济适用房为主,而这一产品存在较多的问题,为人诟病,比如准入环节难以有效控制,导致富裕群体中有些人混迹其中。自2009 年以来,国家开始强调以租为主,在继续强化廉租房制度建设的同时,大力推进公租房建设。未来,公租房将成为住房保障体系中的主导产品。让最需要房子的民众,优先以租赁方式解决其住房问题,真正实现“住有所居”,而非“居有其屋”。

  有利于商品住宅市场稳定健康发展

  在保障性住房短缺时期,各个收入阶层的住房需求都要靠商品房市场来满足,导致部分城市商品房供不应求,房价一路攀升。大规模建设保障房,可以极大地分解住房需求,让低收入家庭通过保障房来解决居住问题。去年我国销售了大约900 万套商品房,如果商品房按照去年的规模向市场提供的话,今年我国会第一次在住房供应方面,保障类住房超过市场类住房总量。这是缓解供需矛盾、增加有效供给的一个重要手段,也是我国住房制度的战略调整,有利于稳定房价上涨预期,有利于房地产业稳定健康发展。

  首先,将分流普通商品住宅的需求。遏制房价过快上涨势头,在“堵”的同时,还应该采取“疏”的办法,即增加低价的保障房供应,分流住房市场强劲的购买力。政府建设廉租房不会影响住宅销售市场,因为低收入群体原本就买不起商品房,但公共租赁住房准入标准并没限制收入,也即像引进人才、青年职工中的多数只是暂时性购房困难,他们是有潜在购房能力的,假如没有公共租赁住房,他们求亲告友,咬咬牙也就出手购房了,即使当上“房奴”也在所不惜。因此,从长期来看,随着公共租赁住房建设规模的扩大,必然会阶段性地减少中低档普通商品住宅的市场需求,这类市场前景看淡。

  其次,将使住房租赁市场出现变局。公共租赁住房虽然租金水平会低于市场价,户型也迎合了市场需求,而且由运营机构统一配套、管理和服务,不像房东那样可以动辄侵害房客利益。这就使那些符合条件的人群,绝大部分都会申请租赁这种房子,而市场中原先的部分房源,自然会受到冷落,租金价格涨幅将缩小,甚至还会下跌。当前市场中已有反应,由于担心公租房影响区域房屋租赁市场行情,一些敏感的房东已开始寻求稳定的长期租约,个别甚至愿意降价以换取“细水长流”的稳定收入。

  最后,将使住房投资需求受到影响。一方面,随着公共租赁住房的兴起,市场化的住房租金回报率将进一步降低,部分希望通过租金获得长线收益的投资者,会在一定程度上改变预期,投资热情也会随之降温。另一方面,公共租赁住房将提供一种稳定的租赁状态,甚至会使政策受益者一旦入住,就不愿搬出,更不想坚持购房了,国人在住房消费上“重购轻租”的旧传统将有所改变,如此则整个住宅市场的投资氛围必将趋于平淡。

  (作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)

责任编辑:王志才
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